Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026.
À ce stade, il ne s’agit bien entendu que d’un projet de loi : le texte va être examiné, débattu et amendé par le Parlement avant son adoption définitive. Il serait donc prématuré de présenter aujourd’hui les mesures annoncées comme acquises.
Pour autant, après les évolutions intervenues en 2025 puis en 2026, le PLF 2027 permet de commencer à observer une orientation de fond de la fiscalité de l’investissement locatif : un rapprochement progressif entre la location nue et la location meublée.
2025 : une première évolution importante pour le LMNP
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien exploité sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Les amortissements déduits pendant la période de détention doivent désormais, en principe, être pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession.
Cette mesure a réduit l’un des avantages historiques du régime LMNP : la possibilité de bénéficier des amortissements pendant la détention sans qu’ils soient repris lors du calcul de la plus-value.
Le législateur a toutefois prévu des exceptions pour certaines résidences gérées, notamment les résidences étudiantes, les résidences seniors et certaines résidences accueillant des personnes âgées ou handicapées.
➡️Les résidences de tourisme ne bénéficient pas, à ce jour, de cette même exception.
2026 : l’amortissement fait son apparition dans la location nue
La loi de finances pour 2026 a marqué une nouvelle étape avec la création du dispositif « Relance logement », également appelé dispositif « Jeanbrun ».
Sous certaines conditions, un investisseur qui acquiert un logement destiné à la location nue de longue durée peut désormais déduire fiscalement une partie du prix d’acquisition de son logement sous la forme d’un amortissement.
Le dispositif peut permettre d’obtenir jusqu’à 12 000 euros d’amortissement annuel, selon les caractéristiques de l’investissement et les conditions de location.
➡️L’amortissement, longtemps associé à la fiscalité de la location meublée, fait donc désormais son apparition dans le cadre de la location nue.
2027 : le PLF propose d’encadrer davantage l’amortissement du LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 poursuit cette évolution.
Dans sa rédaction déposée le 1er octobre, il est proposé de limiter l’amortissement déductible pour les locations meublées non professionnelles à 2,5 % de la valeur du bien, avec un plafond de 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
Pour les meublés de tourisme au sens du Code du tourisme, les limites proposées sont encore plus basses : 1,5 % et 5 000 euros par an et par foyer fiscal.
Le projet prévoit également de modifier le traitement des amortissements non encore déduits :
- Les amortissements antérieurs au 1er janvier 2027 qui seraient en report pourraient continuer à être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans certaines limites.
- Pour les exercices ouverts à compter de 2027, les amortissements qui ne pourraient pas être déduits en raison des nouveaux plafonds ne seraient plus reportables sur les exercices suivants
➡️Il s’agit donc potentiellement d’une évolution significative du fonctionnement fiscal du LMNP au réel.
Les résidences gérées bénéficieraient toutefois de certaines exceptions
C’est un point particulièrement important pour les investisseurs en résidences services.
Dans sa rédaction actuelle, le PLF 2027 prévoit explicitement que le nouveau plafonnement de l’amortissement ne s’appliquerait pas à certaines catégories de résidences.
Sont notamment visées certaines résidences destinées aux étudiants, jeunes en formation ou apprentissage et personnes âgées de plus de 65 ans, ainsi que certains établissements et résidences accueillant des personnes âgées ou handicapées.
Il conviendra naturellement d’examiner précisément les caractéristiques juridiques de chaque résidence afin de déterminer si elle répond aux conditions prévues par le texte.
Cette exception est néanmoins importante : elle montre que le législateur semble continuer à distinguer certaines résidences gérées répondant à des besoins spécifiques du marché général de la location meublée.
➡️La situation des résidences de tourisme mérite, quant à elle, une attention particulière au cours des débats parlementaires.
2025 – 2026 – 2027 : une tendance commence à se dessiner
Pris isolément, chacun de ces textes constitue une réforme fiscale particulière. Mis bout à bout, ils permettent cependant d’observer une évolution :
- 2025 : modification de la fiscalité de la plus-value du LMNP avec réintégration des amortissements, sous réserve de certaines exceptions ;
- 2026 : introduction d’un mécanisme d’amortissement en faveur de certains investissements locatifs nus ;
- 2027 : proposition de plafonnement de l’amortissement pour une partie des LMNP.
Cette orientation n’est d’ailleurs pas seulement une interprétation.
Dans l’exposé des motifs du PLF 2027, le Gouvernement indique vouloir :
« Poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle (LMNP) ».
Il semble donc se dessiner une volonté de rechercher progressivement un nouvel équilibre fiscal entre location nue et location meublée, tout en maintenant des traitements particuliers pour certaines catégories de logements et de résidences.
Quelles conséquences pour les propriétaires en résidences gérées ?
À ce stade, il convient avant tout de rester prudent.
Le PLF 2027 vient seulement d’être déposé et son contenu pourra évoluer sensiblement au cours des débats parlementaires. Pour les propriétaires en résidences gérées, il sera néanmoins important de suivre plusieurs sujets :
- Le maintien ou l’évolution des exceptions concernant les résidences étudiantes et seniors ;
- Le traitement réservé aux résidences de tourisme ;
- Les modalités définitives de plafonnement et de report des amortissements ;
- Et, plus largement, l’évolution comparative de la fiscalité entre location nue et location meublée.
➡️ Ces évolutions pourraient, à terme, entraîner des conséquences non seulement sur la fiscalité des propriétaires,
mais également sur la rentabilité attendue par les investisseurs et donc sur la valorisation des biens lors de leur revente.
En résumé
À ce jour, aucune conclusion définitive ne doit donc être tirée du PLF 2027.
Mais la succession des réformes depuis 2025 mérite d’être observée attentivement : elle traduit une évolution progressive de la fiscalité de l’investissement locatif dont les propriétaires de biens en résidences gérées doivent être informés.
L’Association UniCopro suivra les débats parlementaires autour du PLF 2027 et leurs éventuelles conséquences pour le marché du LMNP et des résidences gérées.
