Ce qui change pour l’immobilier et la fiscalité
1°) Extension du prêt à taux zéro
Jusqu’à présent, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) était réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour l’achat d’un bien immobilier. Ce dispositif concernait principalement l’acquisition de biens :
- Anciens en zone non tendue (B2 ou C), à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total ;
- Neufs en zone tendue, dans des bâtiments collectifs (appartements).
La nouvelle loi de finances étend désormais l’éligibilité au PTZ à l’ensemble du territoire pour les biens neufs.
2°) Modulation de la taxe de publicité foncière
Cette taxe, qui fait partie des frais d’acquisition – souvent confondus avec les frais de notaire – est actuellement fixée à 3,80 %, voire 4,50 % dans la majorité des départements.
Dès avril 2025 et jusqu’en mars 2028, les collectivités pourront moduler ce taux selon deux axes :
- Un allègement, pour les primo-accédants (ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années), sous réserve qu’ils occupent le bien en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans.
- Une augmentation pouvant atteindre 5 % pour les autres acheteurs, contre un plafond actuel de 4,50 %.
3°) Nouvelle exonération pour les donations
La loi de finances pour 2025 introduit une nouvelle mesure d’exonération temporaire des droits de donation, en vigueur du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026.
Cette disposition, permet aux particuliers de transmettre jusqu’à 100 000 € par donateur, avec un plafond total de 300 000 € par bénéficiaire, sans taxation.
Ce dispositif s’adresse aux donations en pleine propriété effectuées au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, d’un neveu ou d’une nièce.
Pour bénéficier de cette exonération, les fonds doivent être utilisés dans un délai de six mois pour l’un des projets suivants :
- L’achat ou la construction d’un logement neuf, y compris en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- Des travaux de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’ sur la résidence principale du bénéficiaire.
- Plafond de 100 000 € par donateur et jusqu’à 300 000€ au total par donataire.
- Utilisation dans les six mois suivant le don.
- Obligation d’occuper le logement en tant que résidence principale ou de le louer à titre de résidence principale pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement.
- Mesure applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
4°) Prolongation du dispositif Loc’Avantage jusqu’en 2027
Mis en place par la loi de finances de 2022, le dispositif Loc’Avantage offre aux propriétaires une réduction d’impôt sur leurs revenus locatifs. Cette réduction est calculée en fonction du montant du loyer : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée. Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
Pour prétendre au dispositif Loc’Avantages, plusieurs conditions sont à respecter. En effet :
- le bien doit être loué en tant que résidence principale, avec un loyer limité et à un locataire dont les revenus n’excèdent pas un seuil défini
- le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah)
5°) Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
La loi de finances 2025 apporte un changement majeur pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) relevant du régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Jusqu’à présent, ces derniers pouvaient amortir la valeur de leur bien immobilier, réduisant ainsi leur base imposable sur les revenus locatifs sans que cet amortissement n’affecte le calcul de la plus-value lors de la revente.
Désormais, les amortissements déduits au fil des années seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, cela signifie que le prix d’acquisition du bien sera diminué du montant des amortissements pratiqués, entraînant une augmentation mécanique de la plus-value imposable et, par conséquent, de la fiscalité à la revente.
6°) Renforcement de l’exonération des transmissions de biens donnés à bail
Les biens donnés à bail à long terme ou à bail rural cessible hors du cadre familial bénéficient d’une exonération partielle de leur valeur, sous réserve de remplir les conditions fixées aux articles 793, 2, 3° et 793 bis du CGI.
Avec la loi de finances pour 2025, les biens ruraux ainsi donnés à bail et les parts de GFA (pour la fraction correspondant à de tels biens) sont exonérés à concurrence de :
– 75 % de leur valeur jusqu’à 600 000 € (contre 300 000 € avant la LF 2025), à condition de conserver les biens pendant cinq ans, ou jusqu’à 20 000 000 € (contre 500 000 € avant la LF 2025) en cas de conservation pendant dix-huit ans (contre 10 ans avant la LF 2025) ;
– 50 % de leur valeur au-delà de ces limites.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux transmissions portant sur des biens pour lesquels le bail a été conclu à compter du 1er janvier 2025. Elles ne s’appliquent donc pas aux transmissions de biens sur lesquels le bail a été conclu avant cette date et serait encore en cours.
7°) Exonération des transmissions d’entreprise
L’article 238 quindecies du CGI octroie une exonération des plus-values professionnelles réalisées lors de la transmission à titre gratuit ou onéreux des actifs mobiliers composant une entreprise individuelle ou une branche complète d’activité, ou l’intégralité des parts sociaux ayant la nature d’actif professionnel au sens de l’article 151 nonies du CGI.
La magnitude de l’exonération varie en fonction du prix stipulé, de la valeur vénale des éléments transmis :
– exonération totale lorsque la valeur est inférieure à 500 000 € ;
– exonération partielle lorsque la valeur est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €.
La loi de finances pour 2025 vient renforcer cette exonération dès lors que la transmission est réalisée au profit d’un jeune agriculteur aidé visé à l’article 73 B du CGI.
Dans ce cas, l’exonération est :
– totale lorsque la valeur de la transmission est inférieure à 700 000 € ;
– ou partielle lorsque la valeur de la transmission est comprise entre 700 000 € et 1 200 000 €.
Ces nouvelles dispositions relatives aux articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies du CGI s’appliquent aux cessions réalisées au cours des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025.
Pour les exploitants ayant un exercice qui ne coïncide pas avec l’année civile, elles ne seront applicables qu’à compter de l’ouverture de leur exercice en 2025.
Article rédigé par Me Caroline PLA-CHEVALIER – Notaire
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