La loi fiscale 2025 en cours de vote prévoit des modifications importantes pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP), notamment sur la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Si vous louez un bien meublé, notamment en résidence de service, voici ce qui change et ce que cela signifie pour vous.
Qu’est-ce que la CFE et qui est concerné ?
La CFE est un impôt local qui concerne les entreprises et les activités économiques, même exercées à titre individuel. Jusqu’à présent, les LMNP y étaient soumis, mais des règles spécifiques leur permettaient souvent de bénéficier de réductions importantes, voire d’exonérations selon la situation.
Avec les nouvelles dispositions, les LMNP restent assujettis à la CFE, mais les modalités de calcul et les exonérations évoluent.
Quelles sont les principales nouveautés ?
Voici les grandes lignes des changements à venir :
- Un abattement fiscal spécifique supprimé
Avant, de nombreux LMNP bénéficiaient d’un abattement sur leur base d’imposition à la CFE. Ce dispositif disparaît à compter du 1ᵉʳ janvier 2025, ce qui pourrait augmenter l’assiette imposable. - Nouveau seuil minimal d’imposition
Les petites activités (générant moins de 5 000 € de chiffre d’affaires annuel) étaient souvent exonérées. Ce seuil pourrait être abaissé à 3 000 €, rendant certains LMNP soumis à la CFE. - Révision des bases locatives
Les bases locatives servant au calcul de la CFE seront révisées pour mieux refléter la valeur réelle des biens. Cela pourrait entraîner une hausse de l’impôt pour les LMNP situés dans des zones attractives ou ayant récemment rénové leurs biens.
Focus : Les résidences de service particulièrement impactées ?
Les propriétaires de biens meublés situés en résidences de service (résidences étudiantes, seniors ou de tourisme) doivent prêter une attention particulière :
- Une activité souvent plus visible fiscalement : Ces résidences étant exploitées par des gestionnaires professionnels, les revenus sont généralement bien encadrés, ce qui peut limiter les marges de négociation ou d’exonération auprès des autorités fiscales.
- Base d’imposition potentiellement plus élevée : Les biens situés en résidences de service, souvent en zones attractives ou urbaines, pourraient être touchés de plein fouet par la révision des bases locatives.
- Rôle des communes : Certaines municipalités, conscientes de l’importance économique de ces résidences, pourraient instaurer des abattements locaux. Vérifiez auprès de votre gestionnaire ou directement auprès de votre centre des impôts pour connaître les dispositifs en place.
Bon à savoir : En tant que copropriétaire, il peut être judicieux de mobiliser votre syndicat pour dialoguer avec les pouvoirs publics sur cette question.
Quelles conséquences pour les LMNP ?
Pour les propriétaires en meublé, ces changements peuvent impacter la rentabilité des investissements. Voici quelques points clés à considérer :
- Anticiper vos charges fiscales : Il sera crucial d’intégrer cette hausse possible de la CFE dans vos prévisions financières.
- Optimiser votre gestion : Vous pourriez envisager de regrouper vos biens sous une structure juridique spécifique pour bénéficier de régimes fiscaux plus favorables.
- Repenser vos investissements : Si la CFE devient trop lourde, des arbitrages sur vos biens situés en zones à forte valeur locative peuvent s’imposer.
Quels sont les recours ou options ?
- Vérifiez votre éligibilité aux exonérations locales : Certaines communes maintiendront des abattements ou exonérations pour les LMNP. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.
- Optez pour le régime LMP si pertinent : Selon votre situation, basculer en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pourrait offrir des avantages compensatoires.
Quand faut-il payer la CFE pour 2024 ?
La CFE doit être payée au plus tard le 15 décembre 2024.
Comment payer la CFE ?
Plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- Payer directement sur internet via votre compte impots.gouv
- Opter pour un prélèvement mensuel (vous serez prélevé automatiquement tous les 15 du mois de janvier à octobre)
- Opter pour le prélèvement à échéance depuis votre espace professionnel ou directement sur le site impots.gouv (vous serez prélevé automatiquement le 15 décembre)
En conclusion
La nouvelle CFE pour les LMNP marque un tournant en 2025. Bien que cela puisse engendrer des coûts supplémentaires, une bonne préparation et une gestion optimisée permettront de limiter l’impact sur votre activité.
Pour les propriétaires en résidence de service, il est essentiel de rester vigilant et de défendre collectivement vos intérêts pour éviter une augmentation excessive de vos charges fiscales.
Pour aller plus loin : consultez un expert-comptable ou un conseiller spécialisé en fiscalité immobilière. Restez informé des décrets d’application, car les détails précis des réformes seront confirmés après le vote final de la loi fiscale 2025.
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