Le projet de loi de finances 2025 suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs en immobilier locatif, notamment ceux qui exploitent des biens en location meublée non professionnelle (LMNP). Adopté après un vote à l’Assemblée nationale et le rejet d’une motion de censure, ce texte contient une mesure particulièrement débattue : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien. Cette modification pourrait-elle impacter les résidences de services ? Faisons le point.
La réintégration des amortissements : un changement majeur
Jusqu’à présent, les amortissements comptables pratiqués sur un bien LMNP permettaient de réduire l’impôt sur les revenus locatifs, sans affecter le calcul de la plus-value à la revente. Le projet de loi de finances 2025 prévoit de modifier cette règle en réintégrant ces amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. En clair, cela signifie une augmentation potentielle de l’imposition en cas de cession du bien.
Ce changement vise à aligner la fiscalité des LMNP sur celle des locations nues et des loueurs en meublé professionnels (LMP), où les amortissements sont déjà pris en compte dans la plus-value.
Quelles conséquences pour les résidences de services ?
La bonne nouvelle pour les investisseurs en résidences de services est qu’un amendement adopté en octobre 2024 exclut les locations meublées à destination d’habitation de cette mesure. Ainsi, les biens situés dans des résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou de tourisme ne seraient pas concernés par cette réintégration des amortissements.
Cela signifie que les investisseurs dans ces segments pourront continuer à déduire leurs amortissements pour réduire leur impôt sur les revenus locatifs, sans impact sur la plus-value en cas de revente.
D’autres modifications fiscales à surveiller
Outre la question des amortissements, le projet de loi de finances 2025 prévoit d’autres mesures qui pourraient impacter le LMNP :
- Réduction des abattements du régime micro-BIC : le taux d’abattement pourrait être révisé à la baisse pour les locations meublées, notamment de courte durée.
- Encadrement des niches fiscales : certaines optimisations liées au statut LMNP pourraient être remises en cause.
- Réforme des aides à l’investissement locatif : des discussions sont en cours concernant l’avenir des dispositifs de soutien aux investisseurs.
Que faire en tant qu’investisseur LMNP ?
Si vous êtes propriétaire d’un bien en résidence de services, vous pouvez être rassuré : les avantages fiscaux liés à l’amortissement sont maintenus. Toutefois, il est recommandé de suivre de près l’évolution de la loi et d’échanger avec un expert fiscal pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
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