Si la revente LMNP représente une belle opportunité pour les copropriétaires-bailleurs, nous vous recommandons de bien vous y préparer. Pour cela, Unicopro vous accompagne sur des questions fiscales, juridiques et commerciales pour un bien situé en résidence de services.
Voici une checklist complète, construite avec l’expertise de notre partenaire CEMAFA Invest, pour vous aider à y voir plus clair.
Les 9 points de la revente LMNP
1. Audit de votre bien
Avant de mettre en vente, il s’avère crucial d’évaluer la valeur réelle de votre bien. Cette étude comprend les éléments suivants :
- Une comparaison avec les prix du marché local
- Une estimation du rendement locatif
- Une analyse du positionnement du bien selon sa typologie (EHPAD, résidence étudiante, logement d’affaires…)
Un audit rigoureux permet d’envisager une revente cohérente et rentable.
2. Constitution du dossier administratif
Un dossier complet et bien organisé se veut essentiel pour rassurer les acquéreurs et fluidifier la vente. Il comporte notamment :
- Le bail commercial en cours
- Les attestations de loyers perçus
- L’historique fiscal du bien
- Les tableaux d’amortissement
💡À savoir : chaque bien étant unique, le contenu du dossier varie en fonction de votre statut fiscal et du régime choisi.
3. Définition de votre prix net vendeur
Fixer un prix de vente c’est bien mais encore faut-il savoir ce qu’il vous restera réellement une fois tous les frais déduits (notaire, mandataire, TVA éventuelle, etc). C’est ce que l’on appelle le prix net vendeur. Une anticipation indispensable pour éviter les déconvenues !
4. Sélection du bon mandataire
La nature de votre bien dicte le choix du professionnel chargé de la vente.
En résidence de services, il est indispensable de s’appuyer sur un mandataire expérimenté qui connaît les spécificités des produits LMNP (durée du bail, relation avec l’exploitant, fiscalité…).Pour cela, Unicopro vous aide à choisir le meilleur mandataire grâce à son réseau de partenaires de confiance.
5. Suivi de la commercialisation
Une fois le bien mis en vente, le suivi est capital. Il s’agit de surveiller :
- Le trafic généré par les annonces
- Le nombre de contacts et de visites
- L’attractivité du positionnement prix
💡A savoir : des ajustements peuvent s’avérer nécessaires pour rester compétitif sur le marché.
6. Gestion du compromis de vente
Unicopro reste à vos côtés durant la signature du compromis pour :
- Vérifier la capacité de financement de l’acheteur
- Valider les clauses du contrat
- Identifier les risques pouvant entraîner blocages ou retards
Une analyse attentive à ce stade évite bien des complications !
7. Préparation à la signature de l’acte authentique
Juste avant la signature définitive, différents contrôles sont à effectuer au niveau des éléments fiscaux et techniques : transfert de TVA, reprise d’amortissements, modalités de dépôt de garantie…
💡À savoir : elle doit être encadrée par un professionnel aguerri pour sécuriser la vente.
8. Accompagnement fiscal post-vente
La vente d’un bien LMNP entraîne souvent des conséquences fiscales :
- Plus-value à déclarer
- Réintégration des amortissements
- Régularisation de TVA
- Clôture du statut LMNP
Mieux vaut anticiper ces impacts avec votre expert-comptable ou un conseiller spécialisé que nous pouvons vous recommander 🙂
9. Récupération de la TVA sur les honoraires
Peu de bailleurs le savent, mais il est possible (dans certains cas) de récupérer la TVA réglée sur les honoraires du mandataire. Là encore, notre association vous explique les démarches auprès de votre comptable. Il est également possible de faire appel aux compétences de notre partenaire en fiscalité.
À quel moment revendre mon LMNP ?
Plusieurs situations peuvent justifier une cession :
- Un besoin de liquidités
- La volonté de réinvestir dans un autre projet
- Un changement de vie
- Ou simplement l’envie de sortir de la gestion locative
La revente est-elle libre ou encadrée ?
📌 Votre bien est situé hors résidence de services :
Vous pouvez le revendre librement, meublé ou vide, à tout moment. Le régime classique des plus-values s’applique.
📌 Votre LMNP est en résidence de services avec avantage fiscal Censi-Bouvard :
Attention, un engagement de conservation de 9 ans est requis. Une revente anticipée entraînerait un remboursement des réductions fiscales perçues.
En résumé
La revente d’un LMNP en résidence de services nécessite un accompagnement rigoureux que nous vous proposons en 9 étapes chez Unicopro. En tant qu’adhérent à notre association, vous pouvez bénéficier de conseils personnalisés et de mises en relation avec des experts qualifiés.
